나의 외식업 스토리 (11)점포 구하기(상)
나의 외식업 스토리 (11)점포 구하기(상)
  • 김진석 김진석
  • 승인 2019.01.18 16:34
  • 업데이트 2019.01.25 16:28
  • 댓글 1
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출처 : 픽사베이
출처 : 픽사베이

선택과 집중을 통하여 메뉴를 정했고, 벤치마킹을 끝마쳤다면 이제는 점포를 구하러 가보자. 점포를 구하려면 상권을 정해야 하고, 정한 상권에서 어느 곳에 점포를 여느냐를 결정해야 하는데 점포의 위치를 입지라 한다.

간단하게 설명하면 아무리 상권이 좋아도 입지가 안 좋으면 장사가 잘 안 된다. 반대로 입지는 좋은데 상권이 안 좋으면 즉 상권이 작으면 장사가 시원찮다. 낚시로 비유하면 상권이 좋다는 것은 물고기가 많은 곳이고 입지는 낚싯대에 해당한다.

이도저도 모르겠으면 내가 제일 잘 아는 자기 동네에 점포를 얻기 바란다. 장사는 노동 강도가 세기 때문에 이동 거리가 먼 곳은 피해야 한다.

1. 소자본 창업가가 알아야 할 상권 보는 법

사업의 주목적은 최고의 매출과 이익을 올리는 것이다. 점포를 둘러싼 환경을 이해하고 대응책을 마련하는 일은 사업에서 대단히 중요하다. 자라온 환경을 알면 그 사람을 이해할 수 있듯이 해당 상권의 성장사, 특성, 현황 등을 이해하면 내 사업이 보인다.

점포를 중심으로 볼 때 상권은 그 점포를 이용하는 고객과 잠재 고객이 존재하는 지리적 영역이라고 정의할 수 있다. 상권은 지리적 범위에 따라 보통 1차 상권, 2차 상권, 3차 상권으로 구분하는데 1차 상권은 고객의 60~70%, 2차 상권은 20~30%가 존재하는 지역 범주를 말한다.

상권을 파악하려면 먼저 해당 상권의 상세력 범위를 설정해 상권지도를 그리고 배후지의 규모, 거주인구, 소득수준, 교육수준, 주거형태 등을 파악하고 상세력 범위 내 주거단지, 지하철역, 대형 상업시설, 오피스가, 핵심점포, 학교 등 주요 시설을 중심으로 주말, 평일, 성별, 연령별, 시간대별 유동인구의 흐름을 파악해야 한다.

또한 유동인구의 동선을 파악하고 교통여건을 파악해 상권 및 점포로의 접근성을 검증해 보고 상권 내 호황업종과 쇠퇴업종의 진단, 업종분포도 작성, 상권 내 주 고객층의 취향, 연령, 경쟁점포의 동향, 점포시세 및 거래상황 등을 파악하여 상권의 특성과 요구하는 바를 이해하고 이들 정보를 기반으로 유망사업과 적정 입지를 도출해야 한다.

상권은 고정되어 있는 것이 아니라 지하철 개통과 아파트 등 주거단지, 백화점이나 할인점 등 대형 상업시설의 신축, 지역개발계획, 청소년보호구역 지정 등 정책 변경 등에 따라 변화하기 때문에 이 같은 요인에 주목하고 능동적으로 대응해나가지 않으면 안 된다.

2. 좋은 점포 입지 선정 법

입지와 매출은 어떤 관계일까? 대부분의 경우 점포의 매출은 그 점포가 어느 장소에 있는가에 따라 정해진다. 장소가 좋으면 노력하지 않아도 팔리고, 장소가 나쁘면 참고 노력해도 팔리지 않는다. 이익도 나오지 않는다.

일반적으로 입지에 의한 매출과 영업력에 의한 매출의 비율은 7:3정도인 것으로 알려져 있다. 좋은 점포 입지를 선정하기 위해서는 다음과 같은 점을 유의할 필요가 있다.

1) 발로 뛰면서 철저하게 현장조사를 하자

손님의 관점에서 주변을 관찰하고 실제 점포이용객을 확인하고 자신의 오감으로 느낀 바를 통계나 데이터와 비교해 수치의 객관성을 정립하고 기존의 생각과 실제를 비교 검증해야 한다.

아래의 표는 내가 얻고자 하는 주변 점포의 영업 현황 표의 예로서, 평일과 주말을 구분하여 2주 정도는 체크해야 한다. 평일은 월요일과 화요일 중 한 번 또 목요일과 금요일 중 한 번 실시하고 주말은 토요일과 일요일중 영업하는 날 하루를 체크하면 된다. 2주차 체크 시에는 전주에 월요일에 체크했다면 이번 주는 화요일을 체크하고 또 목요일을 체크했다면 이번 주는 금요일을 체크하면 된다. 단 계절을 타는 메뉴일 경우(막국수, 메밀소바, 삼계탕등) 비수기에는 매출이 1/2로 감소할 수 있다는 것을 감안하기 바란다.

표-주변점포 영업현황
표-주변점포 영업현황

2) 점포 주변의 통행량(유동인구) 체크

통행량과 매출은 상관관계가 낮은 것으로 알려져 있으나. 통행량 측정은 상권특성을 파악하는 데 유용한 지표가 된다. 일반적으로 여성비율이 50%를 넘으면 사업에 유리한 환경인 것으로 판단한다.

3) 교통발생근원(TG) 파악

지하철역, 백화점, 대형할인점, 상가, 대형교차점 등 사람들이 집중적으로 흡인, 출입하는 장소를 주목해야 한다. TG(Traffic Generator)라고 해도 목적의식을 가진 통행객은 아무리 많아도 별 도움이 되지 않는다. 돈을 사용하려는 사람이 많이 그리고 매일 다른 사람이 모이는 장소인 지하철역, 대형소매점, 주차장의 출입구와 횡단보도가 있는 장소 등이 돈을 만들어주는 유용한 TG가 된다.

김진석 상무
김진석 상무

4) 동선 파악

많은 사람들의 흐름에 따라 걸으면서 대부분의 사람들이 움직이는 흐름을 파악해야 한다. 동선 상에 점포가 위치하는지 여부는 매우 중요하며 동선에서 10m만 빗나간 장소에 있는 것만으로도 매출이 반감되는 것을 자주 볼 수 있다. 동선 파악에 있어서 주의할 점은 통행자 수의 많고 적음보다는 보행자가 유람하듯이 걷는지, 목적의식을 갖고 걷는지를 살펴보는 것이 매출에 매우 중요한 요소가 된다.

동선 파악에서 또 주목해야 할 것은 사람들은 항상 최단 코스만을 선택하지는 않는다는 사실이다. 가로등이 없다거나 환락가 등이 있으면 사람들은 우회로를 이용하게 된다. 이러한 곳에서 의외로 싸게 점포를 구입하게 되는 사례가 발생한다. 또 전혀 동선이 없는 것처럼 생각되는 장소에서도 동선이 존재하는 것을 보고 저렴하게 점포를 구입하는 경우가 종종 있는데 이는 현장조사를 하지 않으면 발견하기 어려운 일이다.

5) 점포는 잘 보이는 곳에 위치해야

어디부터 보이며 어떻게 보이느냐 하는 문제는 입지 조건을 결정하고 매출과 직결된다. 최근의 입지 이론에 의하면 목적 없이 걷고 있는 사람이 대상(점포)을 지각하고 식별, 욕구를 느껴 입점 결정을 하기까지는 약 7초가 걸린다는 조사가 있다. 이는 시속 4km로 보행하는 사람이 약 8m를 걷는 데 걸리는 시간이므로 전망 10m 앞에 점포가 보여야 입지조건에 부합되는 것이다. 같은 논리로 시속 40km로 주행하는 운전자에게는 약 80m를 진행한 것이 되어 약 100m 이전부터 점포가 보이는 입지에 점포를 구하는 게 좋다.

또한 점포가 장애물에 가려 잘 보이지 않는지도 체크해야 한다. 가로수가 있으면, 겨울에는 앙상한 가지만 있어 점포가 잘 보이지만 여름이 되면 잎이 무성하여 점포가 안 보이기 십상이다. 가로수는 함부로 베거나 뽑아버릴 수가 없기에 유념해야 한다. 필자가 오잉크를 운영할 때 건너편 점포가 가로수 때문에 고민이 많았다. 휘발유를 뿌려 가로수를 고사 시키고는 구청에 신고하여 가로수가 말라 죽었다며 베어줄 것을 요구하는 것을 봤다. 참으로 비양심적인 행위다. 그 후에 장사가 잘 됐냐? 전혀 개선되지 않았다. 점포가 잘 안보여 손님이 안 온 것이 아니라 맛이 없었던 것이다. <(중)편에 계속>

<Gaurdian Korea>


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김용호 2019-01-22 12:46:18
위에 언급된 점포 위치 뿐 아니라 권리금, 임대료, 계약기간 등의 계약조건도 살펴보아야 하는 데 하편에서 좋은 팁 기대해 봅니다.