나의 외식업 스토리 (12)점포 구하기(중)
나의 외식업 스토리 (12)점포 구하기(중)
  • 김진석 김진석
  • 승인 2019.01.25 16:26
  • 업데이트 2019.01.25 16:26
  • 댓글 1
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출처 : 픽사베이
출처 : 픽사베이

선택과 집중을 통하여 메뉴를 정했고, 벤치마킹을 끝마쳤다면 이제는 점포를 구하러 가보자. 점포를 구하려면 상권을 정해야하고, 정한 상권에서 어느 곳에 점포가 위치하느냐를 결정해야 하는데 점포의 위치를 입지라 한다.

간단하게 설명하면 아무리 상권이 좋아도 입지가 안 좋으면 장사가 잘 안 된다. 반대로 입지는 좋은데 상권이 안 좋으면 즉 상권이 작으면 장사가 시원찮다. 낚시로 비유하면 상권이 좋다는 것은 물고기가 많은 곳이고 입지가 안 좋다는 것은 낚싯대가 안 좋다는 얘기다.

<점포 구하기(상)편>에 이어

2.좋은 점포 입지 선정법 

6) ‘마켓’의 규모, 잠재력 파악도 중요하다.

‘마켓’은 거리의 구매력으로서 마켓의 잠재력이 크면 어떤 장사에도 유리한 환경이 된다. 대개의 경우 ‘팔리지 않는다’는 것은 그곳 마켓이 작기 때문이다. 즉, 마켓의 크기가 장사나 매출의 상한을 결정한다고 볼 수 있다.

7) 간판은 매출에 직접적인 영향을 미친다.

간판은 설치 위치나 색상, 형태 등의 차이로 손님을 끌어오는 효과가 크게 바뀐다. 간판은 가장 잘 보이는 장소에, 가장 잘 보이는 각도로 설치해야 하며, 사람들이 지각하고 기억하기 좋은 디자인으로 단순한 조형, 색상을 사용하고, 문자수도 적은 것이 바람직하다. 맥도날드의 ‘M' 간판이나 나이키의 심벌 로고 등은 좋은 예이다.

하지만 기존 점포를 임대하는 경우가 대부분인데 그럴 경우 간판의 위치는 전 가게가 설치했던 자리로 정해져 있다. 그러기에 디자인에 더욱 신경 써야 한다. 또한 이제는 거리 미화를 위하여 정부에서도 좋은 간판을 적극 권장하고 있다. 간판의 크기를 작고 똑같은 크기로 정하고 돌출 간판도 못 달게 한다.

간판뿐 아니고 이제는 점포 안이나 밖에 써 놓는 글들도 손님을 끌어 들이고 믿음을 줄 수 있다. 필자가 다니며 봤던 인상적인 문구들을 소개하고자 한다.

뼈아픈 기억을 지워 드립니다 : 정형외과
먹기 편한 음식, 먹고 편한 음식 : 한식당
서울에서 식당을 개업한 지도 40여 년이 훌쩍 넘었습니다. 지난 세월 저의 희망은 최고의 맛으로 진심을 전하는 것이었습니다.
요리사로 산다는 것 나의 행복입니다 : 중국집
뼈만 빼고 다 빼줍니다 : 다이어트 집
MSG 안돼요 강아지 안돼요 외국산 식재료 안돼요 나 누구냐고? 윤경이 엄마다 : 분식집
사람은 책을 만들고 책은 사람을 만든다 : 교보문고

더 많이 더 깨끗한 것만 드리는 대청이 되겠습니다.
저희 대청의 모든 직원은 매일
이곳에서 식사를 합니다.
저희가 먹어서 신뢰할 수 없는
음식은 판매하지 않겠습니다.
믿고 맛있게 먹을 수 있는 대청은
‘외식’이 아닌 ‘집밥‘입니다 : 한식집

이상을 종합하면 최고의 입지란 실질 구매력이 있는 통행인구가 많은 곳, 동선상에 위치해 접근하기 좋은 곳, 점포가 잘 보이는 곳이라고 할 수 있다. 결국, 좋은 점포 입지를 선정한다는 것은 고객을 끌어당기는 흡인력이 높은 곳을 찾는 일이다.

3. 점포 구하기 실전 상식

업종에 맞는 점포를 구하는 일은 쉬운 일이 아니다. 마음에 드는 점포는 권리금이 턱없이 비싸고, 입지가 떨어지는 점포는 판단이 서지 않는다. 나중에는 어디가 좋을지, 어떻게 접근해야 할지 확신이 서지 않아 포기하는 일이 다반사이다.

창업자 본인이 직접 현장을 뛰면서 조사해 구하는 것이 최선이라고 보지만 좋은 점포 구하기는 전문가도 어려워하는 일로써 전문적인 지식과 경험을 필요로 한다. 상권, 입지, 권리 분석에 대한 지식으로부터 권리금, 수익성 분석 등 예비 창업자가 혼자 해결하기에는 벅찬 과제들이 산적해 있기 때문이다.

점포는 부동산이고 부동산에 대한 이해는 물리적, 법률적, 경제적인 3가지 측면에 대한 접근이 이루어져야 한다. 점포의 크기, 구조, 형상 등 물리적 측면, 소유권, 저당권 등 법률적 측면 그리고 입지, 수익성 등 경제적 측면을 모두 보고 판단해야 한다.

점포 구하기는 권리금이 있는 기존 점포의 경우 단순히 점포를 임차한다는 차원보다는 사업의 양수양도 성격을 띠고 있어 능력 있고 신뢰할 수 있는 전문가의 도움이 필요한 영역으로 보여 진다.

점포 임차 시 가장 큰 난제인 권리금 산정은 신중히 접근해야 한다. 기본적으로 권리금은 1년간 영업순이익과 초기 시설비용에서 경과기간 만큼 감가상각 후 잔존 금액의 합계를 지칭한다. 하지만 실제 거래에서는 거래 시기, 당사자의 사정 및 대응, 중개인의 역할, 협상 여하 등에 따라 큰 차이를 보이는 것이 일반적이다. 따라서 매출장부, 유사위치 가격 등을 확인하고 예상수익도 추정해 보면서 인내심을 가지고 협상하는 자세가 필요하다.

실제로 핵심 상권 내 좋은 점포는 상인 간 직거래로 거래되는 경우가 많다. 점포 전문 부동산중개업자도 아파트 등 다른 분야의 부동산업자보다는 배타적 거래를 하는 경우가 일반적이며 점포 사업주들도 거래했던 부동산 업자와의 은밀한 거래를 선호하는 등 점포 거래는 전반적으로 패쇄적 거래 형태를 보이고 있다.

이런 관점에서 보면 점포 구하기는 능력 있고 신뢰할 수 있는 중개업소나 점포 전문가를 찾아 의뢰하는 것이 현실적인 대안이라고 할 수 있다. 하지만 이런 업소를 찾는 것이 좋은 물건을 고르는 것만큼 어려운 것이 현실이다. 참고로 믿을 만한 중개업소는 다음과 같은 조건을 갖춘 업소일 것이다.

1)한 장소에서 오랫동안 영업하고 있는 업소로서 지역사정에 밝고 신용이 좋으며 고정고객과 매물을 많이 보유하고 있는 업소.
2)부동산 컨설팅이 가능할 정도로 관련 법규, 상권 및 입지 여건에 밝은 업소.
3)중개 물건의 장단점 및 권리 관계, 하자 여부 등을 사실대로 설명해 주는 업소.
4)합법적인 거래 절차를 충실하게 이행하는 중개업소.

4. 점포 계약 시 점검해야 할 사항

예비 창업자는 창업과정에서 여러 가지 계약을 하게 된다. 계약은 법적 구속력을 가지므로 향후 분쟁 발생 시 주요한 판단기준이 된다. 따라서 인정적 행위는 철저히 배제하고 ‘줄 것은 주고, 받아야 할 것은 받는’ 자세로 계약에 임해야 한다.

점포 계약은 점포 권리금이 있는 경우 통상 두 가지 계약을 하게 된다. 점포 사업주(임차인)간에 체결하는 점포 양수양도계약서(권리금계약서)가 그 하나이고 신규 임차인과 점포주 간에 체결하는 점포임대차계약서가 그것이다.

점포 양수양도 계약은 적정 권리금을 산정, 지불하고 특약 사항에 양도할 집기비품명세 및 기타 자산내용, 인근에서 향후 일정 기간 동일업종 영업금지, 합의사항 위반 시 위약금 등의 내용을 기재한다.

점포 임대차 계약은 사전에 공부서류(등기부등본, 토지가옥대장, 도시계획확인원)를 발급받아 공부상의 내용과 계약서 및 임차 점포의 실제 내용과 일치하는지를 확인하고, 등기부상의 소유주와 계약을 체결하여야 한다. 부득이 대리인과 계약할 시는 소유주 인감이 날인된 위임장과 인감 증명서를 수령, 환인 후 계약을 체결해야 한다.

점포 임차에 따른 보증금과 권리금은 유사 시 법적 보호가 되지 않기 때문에 점포주의 성품이나 재산상태도 조사하는 등 정확하고 철저한 대응이 필요하다. 점포 임대차 계약 시 유의할 점은 다음과 같다.

첫째, 건물등기부등본의 ‘을구’(소유권 이외의 권리)에 있는 근저당권가액이 과다하거나 다른 권리들이 복잡하다면 계약에 신중을 기해야 한다.

둘째, 계약서상 ‘특약’란을 잘 활용해야 한다. 다음 임차인으로부터 권리금을 받아갈 수 있도록 점포주의 협력 조항 이라든지, 잔금 일에 전세권 또는 임차권등기를 해준다든지, 적정한 차임증가분 및 계속 재계약 약속명시라든지, 부속물(간판, 창고, 주차장, 화장실 등) 이용에 관한 사항 등을 명기한다. 대개의 경우 점포주(임대인)는 협력해 주지 않은 것이 현실이지만 개인 사정이나 그때 상황에 따라 달라질 수 있으므로 시도해봄직하다. 뜻하는 대로 되지 않는다고 하더라도 밑져야 본전이다.

셋째, ‘화해조서’를 요구하는 점포주(임대인)와는 계약하지 않는게 좋다. 화해조서도 여러 가지가 있는데, 제소 전 화해를 작성하면 임차인에게 절대적으로 불리하다. 예를 들어 건물 등에 대한 임대차계약을 체결할 때 임차인이 2회 이상 임대료를 체불하거나 임대차 기간이 지났음을 이유로 명도를 요구할 경우 소송을 제기하지 아니하고 즉시 강제 집행할 수가 있다.

5. 부동산 거래 시 주의사항

1)거래가격이 이상하게 싼 부동산
부동산 사기꾼들은 편취한 부동산을 값싸게 처분할 입장에 놓이게 된다. 때문에 정상 가격 수준이하로 거래되든가, 매매하려고 하는 부동산은 주의를 요한다.

2)소유권 이동의 빈도가 이상하게 높은 부동산
일반적으로 부동산은 한번 취득하면 일정기간 보유하는 것이 상례이다. 그 보유 기간은 지역, 부동산의 종류, 부동산경기 등에 따라 다르게 나타나지만, 대략 표 준적인 기간은 관찰로서 나타나게 마련이다. 어떤 부동산의 소유권 이동이 당해 지역 이나 부동산 종류의 표준보다 빈번히 이루어지면 그 원인을 알아봐야 한다.

3)장기간 방치되었던 부동산이 돌연 이동한 경우
등기부상 오랫동안 아무런 등기행위가 없던 부동산이 돌연 등기되었을 경우에도 속임수가 개재될 개연성이 있다. 이 경우 상속 등기를 하지 않은 경우의 부재자 부동산, 또는 망실 국유재산이 편취되었을 가능성이 많다.

4)대리인을 통해서 행하는 거래
당사자가 아니고 대리인이 거래의 일선에 나서는 경우는 일단 경계해야 한다. 본인이 위임을 받은 것처럼 조작하여 성사시키고 도주하는 사례도 있다.

김진석
김진석

5)관리상태가 불완전한 부동산
부동산의 관리상태가 불완전하고 그 소유자가 지리적, 사회적으로 원거리에 사는 경우, 일단 경계하여야 한다.

6)남몰래 소유 또는 거래된 부동산
권리에 하자가 있더라도 남 몰래 은밀히 거래하는 경우가 있다. 그러므로 소유기간이 길더라도 또는 소유자의 사회적 지위가 높더라도 은밀한 거래는 일단 의심해볼 필요가 있다.

7)부동산의 규모와 소유자간의 불균형
부동산 규모에 비하여 소유자가 사회적, 경제적으로 부합되지 않는 경우는 일단 경계해야 한다.

8)휴일에 거래된 부동산
일반적으로 휴일에는 공문서의 확인에 제약이 있기 때문에 사기꾼들은 휴일을 골라서 문서를 전하여 산 사람이 그것을 확인할 기회를 고의로 막는다.
<(하)편에 계속>

<Gaurdian Korea>



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김용호 2019-01-29 12:47:35
상가 계약 시 적정한 임대료뿐만 아니라 향후 지속가능한 점포운영을 위하여 과도한 임대료 인상 요구에 대한 보호내용이 가장 중요할 듯 합니다.