공유물의 관리행위 및 사용이익과 관련된 법률관계
공유물의 관리행위 및 사용이익과 관련된 법률관계
  • 양종찬 양종찬
  • 승인 2017.05.10 12:46
  • 업데이트 2017.05.10 00:00
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공유물의 관리행위 및 사용이익과 관련된 법률관계
Q: 공동상속인인 甲, 乙, 丙은 상속재산인 A토지를 분할하는 과정에서 해당 토지를 공유하기로 하고 각 공유지분은 甲이 60%, 乙과 丙이 각 20%의 비율로 보유하는 것으로 협의하였습니다(乙, 丙이 예금채권 등 다른 재산을 더 많이 가져가는 조건). 이에 따라 공유 등기를 마치고 약 5년이 경과한 시점에서 우연히 A토지를 지나던 乙과 丙은 해당 토지에 丁이 건물을 짓고 살고 있는 것을 알게 되었습니다. 乙과 丙은 丁에 대하여 자신들은 A토지의 사용을 허락한 적이 없는데 무슨 근거로 사용하는 것이냐고 따져 물으며 토지의 반환을 요구하였으나, 丁은 甲과 토지 임대차 계약을 체결하고 매달 차임을 지급하며 점유하고 있는 것이므로 반환에 응할 수 없다고 맞대응하고 있습니다. 이 같은 상황에서 乙과 丙은 丁에 대하여 A토지의 반환과 과거 및 장래의 토지 사용료 청구를 검토하고 있는바, 乙과 丙의 청구가 가능할지 궁금합니다.” A: 민법상 공유란 물건의 소유형태 중 하나로서 수인이 공동의 목적 없이 하나의 물건을 지분에 의해서 공동으로 소유하는 것을 말합니다(민법 제262조 제1항). 공유관계는 수인이 공유하기로 합의하고 공유의 등기를 마침으로써 성립하기도 하고, 건물의 구분소유에 있어서 공용부분과 같이 법률의 규정(민법 제215조 제1항)에 의하여 당연성립하기도 합니다. 공유관계에서 지분비율이란 각 공유자의 공유물에 대한 소유권 비율을 의미하는바, 공유자는 그 지분을 자유롭게 처분할 수 있고, 지분의 비율로 공유물을 사용‧수익할 수 있으며(민법 제263조), 특히 공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정되므로(민법 제265조), 지분 비율은 공유관계에서 매우 중요한 개념입니다. 본안의 경우 甲은 60%의 공유지분을 보유한 자로서 ‘과반수지분권자’에 해당하며, 乙과 丙은 각 20%의 공유지분을 보유한 자로서 ‘소수지분권자’에 해당합니다. 앞서 살핀 바와 같이 공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정되므로(민법 제265조), 사안과 같이 공유자 중 어느 한 명이 과반수지분권자인 경우 당해 공유자가 공유물의 관리에 관한 사항을 독자적으로 결정할 수 있는 지위에 있게 됩니다. 여기서 관리행위란 공유물을 이용‧개량하는 행위로서 처분이나 변경에는 미치지 않는 행위를 말하는데, 사안과 같이 공유물을 타인에게 사용‧수익하도록 허락하는 행위도 관리행위의 범위에 포함됩니다. 따라서 사안의 과반수지분권자인 甲은 소수지분권자인 乙, 丙의 별도 동의 없이도 공유물인 A토지를 丁에게 사용‧수익하도록 허락할 수 있으며, 이에 따라 丁의 A토지 점유는 甲의 관리권에 터잡은 적법한 점유로 볼 수 있습니다. 이 같은 결과로 乙, 丙은 丁에 대하여 A토지의 반환을 청구할 수 없습니다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결). 한편, 공유물의 관리권은 과반수지분권자가 독자적으로 결정할 수 있다 하더라도, 소수지분권자인 乙, 丙 또한 자신의 지분비율 만큼은 A토지를 사용‧수익할 권리가 있는데(민법 제263조), 乙, 丙은 甲의 허락에 따른 丁의 점유로 A토지를 사용하지 못하고 있으므로, 이에 대한 사용료라도 지급받을 수 있어야 하는 것은 아닌지 문제됩니다. 일반적으로 자신의 부동산을 사용하고 있는 상대방에 대하여 사용료 상당액을 청구할 수 있는 근거는, 첫째, 상대방과 임대차 등 계약을 맺었거나, 둘째, 상대방이 무단으로 부동산을 사용하고 있음을 이유로 손해배상청구를 하거나, 셋째, 상대방이 아무런 원인도 없이 부동산을 사용함으로써 이익을 얻었음을 이유로 부당이득반환청구를 하는 경우로 나누어 볼 수 있습니다. 그러나 사안의 경우 ① 乙, 丙은 丁과 임대차 등 계약관계를 맺은 사실이 없고, ② 앞서 살핀 바와 같이 丁의 점유는 과반수지분권자인 甲의 허락에 의한 것이므로 불법한 것이 아니어서 손해배상청구도 할 수 없으며, ③ 마찬가지로 丁의 점유가 과반수지분권자인 甲의 관리권에 터잡은 이상 그 점유로 인한 이득을 법률상 원인 없는 것으로 볼 수는 없으므로 부당이득반환청구도 할 수 없다고 볼 수밖에 없습니다. 결국 乙, 丙은 A토지의 지분권자임에도 불구하고, 甲으로부터 사용허락을 받은 丁에 대하여 토지의 반환은 물론 사용료의 청구도 불가한 것입니다(대법원 2002. 5. 14. 선고 2002다9738 판결). 다만 이 같은 결과는 乙, 丙의 지분비율에 따른 사용‧수익권은 전면 제한하면서, 甲만이 丁으로부터 사용료를 지급받아 모든 이익을 독점하는 것과 같은 불공평한 결과를 초래합니다. 즉 甲은 다른 공유자들의 사용‧수익권을 전면 제한하면서 丁으로부터 모든 사용료를 지급받아 사실상 A토지 전부를 사용하는 것과 같은 이익을 얻고 있는 것입니다. 따라서 이 같은 불공평한 결과를 시정하는 방법으로, 乙, 丙은 丁이 아닌 甲에 대하여 내부적인 지분비율(각 20%)에 따라 임료 상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.