중도금 미지급에 의한 계약해지 때 매매계약 계약금은?
중도금 미지급에 의한 계약해지 때 매매계약 계약금은?
  • 양종찬 양종찬
  • 승인 2017.12.11 21:53
  • 업데이트 2017.12.11 00:00
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

중도금 미지급에 의한 계약해지 때 매매계약 계약금은?
 

출처: Russell Frost 법률 사무소

Q: 甲은 乙이 소유하는 A부동산을 20억 원에 매수하기로 하고, 2016. 11. 4. 매매계약을 체결하였습니다. 동 매매계약 제4조는 ‘매수인이 중도금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금을 배액으로 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다’고 정하고 있습니다. 또 제5조는 ‘계약이 해제된 경우 매도인과 매수인은 각각 상대방에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다’고 정하고 있습니다.

甲은 동 계약을 체결하며 계약금 2억 원을 지급하고 2016. 11. 30. 중도금을 지급하기로 하였는데, 중도금 마련을 위하여 예정하였던 투자가 제대로 이루어지지 못함에 따라 2017. 11. 30.까지 중도금을 지급하지 못하였습니다. 乙은 2017. 2. 1.까지 甲에게 수차례 중도금 지급을 최고하다가 결국 甲의 채무불이행을 이유로 위 계약을 해제하였습니다.

한편, 그 후 甲은 위 계약이 해제되었으므로 乙에게 이미 지급하였던 계약금 2억 원을 반환하라고 요구하였으나, 乙은 계약금 2억 원이 계약 제4조 및 제5조에 따라 자신에게 귀속된 것이므로 반환할 수 없다는 입장인 바, 이 같은 乙의 주장이 타당한 것인지 궁금합니다.

A: 약정한 기일까지 중도금을 지급하지 않은 甲에 대하여 약 2개월이 넘는 기간 동안 최고를 거쳐 위 계약을 해제한 乙의 조치는 일응 정당한 것으로 볼 수 있습니다. 한편, 위 계약 제4조는 중도금 지급 이전까지 매수인의 계약금 포기 또는 매도인의 계약금 배액 상환에 의한 계약해제가 가능함을 정하고 있는데, 당해 조항의 법률상 성질이 무엇인지 문제됩니다.

즉 당해 조항을 계약 당사자 어느 일방의 채무불이행시 위약금에 관한 조항으로 해석할 수 있다면, 당해 위약금은 채무불이행에 따른 손해배상의 예정으로서 어느 일방의 채무불이행시 상대방은 손해의 입증 없이도 동 조항의 정함에 따라 계약금을 몰취하거나 계약금 배액 상환을 구할 수 있다고 볼 수 있기 때문입니다.

위 계약 제4조가 정하고 있는 ‘중도금 지급 이전까지 당사자 쌍방이 계약금을 포기하거나 배액을 상환하고 해제할 수 있다’는 취지의 조항은 매매계약에 일반적으로 포함되는 전형적인 조항으로 당사자 쌍방에게 해제권을 보류하는 작용을 하는 이른바 해약금 조항에 해당합니다.

즉 당사자 쌍방은 매수인의 중도금 지급 기일 이전까지는 계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 자유롭게 계약을 해제할 수 있는 것입니다. 이 같은 해약금 조항은 어느 일방의 채무불이행을 전제로 하지 않는 바, 계약 위반에 따른 손해배상 등을 정하기 위한 위약금 조항과 구별됩니다.

이에 따라 이 사건 계약의 경우 매수인의 채무불이행으로 인하여 계약이 해제된다 하더라도 제4조의 해약금 조항이 위약금 조항으로 작용하는 것은 아니며, 만약 乙의 주장과 같이 채무불이행으로 인한 계약해제 시 계약금이 乙에게 당연귀속한다고 볼 수 있기 위해서는, 계약 내용 중에 “매도인이 계약을 위반한 경우에는 계약금의 배액을 상환하고, 매수인이 위약한 경우에는 계약금을 포기한다”는 취지의 위약금 조항이 별도로 존재하여야 했습니다.

따라서 甲의 채무불이행으로 계약이 해제되었음을 이유로 계약금이 당연히 자신에게 귀속한다는 乙의 주장은 타당하지 않으며, 乙은 甲의 채무불이행으로 인하여 자신에게 발생한 손해를 스스로 입증하여 실제 발생한 손해만큼만 배상을 받을 수 있을 뿐입니다.




댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.